Impôts fonciers / Taxe foncière au Cameroun en 2026
Au Cameroun, posséder un terrain ou un immeuble bâti déclenche une obligation fiscale annuelle : la Taxe sur la Propriété Foncière (TPF). Ce guide explique tout : la différence entre impôts fonciers et taxes foncières, qui doit la payer, comment la calculer, les exonérations possibles, les modalités de déclaration et de paiement, ainsi que les sanctions en cas de manquement. Inclut un cas pratique chiffré pour un immeuble à Douala.
« Impôts fonciers » ou « taxes foncières » : quelle différence ?
Les deux termes sont souvent utilisés comme synonymes — mais juridiquement, ils n'ont pas la même portée. Au Cameroun, la fiscalité immobilière comprend plusieurs prélèvements distincts qu'il vaut mieux savoir distinguer :
| Prélèvement | Code | Base imposable | Quand est-il dû ? |
|---|---|---|---|
| Taxe sur la Propriété Foncière (TPF) | TPF | Valeur administrative terrain + bâti | Annuel, par tout propriétaire |
| Centimes Additionnels Communaux | CAC | 10 % de la TPF | Annuel, en supplément TPF |
| Précompte sur loyer | PSL | 5 % à 10 % du loyer perçu | Mensuel, retenue locataire |
| Acompte d'IS sur loyers | AC/Loyer | Loyers nets perçus | Trimestriel pour bailleurs sociétés |
| Droits d'enregistrement | DE | Prix de vente / valeur vénale | Une fois, lors d'achat / mutation |
| Plus-value immobilière | PV | Différence prix achat / prix vente | Une fois, lors de la vente |
| Taxe sur les terrains nus | TTN | Surface du terrain non bâti | Annuelle (zones urbaines) |
| Redevance forestière / RAS | RFA / RAS | Selon activité spécifique | Variable |
⚖️ Le terme « impôts fonciers » au sens large
Quand on dit « impôts fonciers » au Cameroun, on désigne généralement le combo TPF + CAC qui frappe la propriété immobilière chaque année. Les autres prélèvements (précompte, droits d'enregistrement, plus-value) sont des impôts liés à l'immeuble mais qui ont chacun leurs règles propres. Cet article se concentre principalement sur la TPF + CAC.
Cadre légal de la TPF au Cameroun
La TPF est régie par le Code Général des Impôts (CGI) du Cameroun, Articles 577 à 581. Elle a été instituée pour contribuer au financement des collectivités locales (communes) et de l'État central. Sa modernisation est en cours via le programme de digitalisation DGI : déclarations en ligne sur Fiscalis, paiements via TresorPay.
Qui doit payer la TPF ?
L'imposition est due par toute personne physique ou morale propriétaire d'un bien immobilier au Cameroun au 1er janvier de l'année d'imposition. Sont concernés :
- Les terrains bâtis ou non bâtis situés en zone urbaine aménagée
- Les immeubles bâtis à usage d'habitation, commercial, industriel, agricole ou administratif
- Les aménagements permanents : piscines, terrains de tennis, courts de sport
- Les installations industrielles fixes (silos, cuves, postes de transformation)
- Les biens loués — c'est le bailleur (propriétaire) qui paie la TPF, pas le locataire
- Les biens en indivision — chaque co-indivisaire est tenu solidairement
- Les biens en usufruit — c'est l'usufruitier qui paie (sauf clause contraire)
Comment calculer la TPF ?
Le calcul se fait en deux étapes : déterminer la valeur imposable, puis appliquer le taux.
Étape 1 — Déterminer la valeur imposable
La valeur imposable est la valeur administrative du bien, fixée par les services du cadastre (MINDCAF) et révisée périodiquement. Elle prend en compte :
- La localisation (Bonanjo, Bonapriso, Akwa, Bastos, Yaoundé Centre... vs zones périphériques)
- La surface du terrain et la surface bâtie
- La nature de la construction (immeuble R+8, villa, hangar, baraque)
- L'année de construction et l'état général
- Les équipements (climatisation centrale, ascenseur, piscine, garage couvert)
À défaut de valeur cadastrale officielle, la DGI peut retenir la valeur déclarée par le propriétaire ou la valeur vénale estimée (généralement plus défavorable au contribuable).
Étape 2 — Appliquer le taux
| Type de bien | Taux TPF | CAC additionnel | Total effectif |
|---|---|---|---|
| Immeuble bâti à usage d'habitation | 0,1 % de la valeur | + 10 % de la TPF | 0,11 % |
| Immeuble bâti à usage commercial | 0,1 % de la valeur | + 10 % | 0,11 % |
| Immeuble industriel / hangar | 0,1 % de la valeur | + 10 % | 0,11 % |
| Terrain nu en zone urbaine aménagée | 0,1 % de la valeur | + 10 % | 0,11 % |
| Bâtiment public / administratif | Exonéré | — | 0 % |
Le CAC (Centimes Additionnels Communaux) = +10 % du montant de la TPF. C'est une majoration affectée directement aux communes via le FEICOM (Fonds spécial d'équipement et d'intervention intercommunale) — donc deux taxes en une.
Exemple chiffré : immeuble R+3 à Bonanjo
Cas type d'un investisseur particulier propriétaire d'un immeuble locatif R+3 dans le quartier des affaires :
- Surface terrain : 600 m² · valeur administrative 75 000 FCFA/m² → 45 000 000 FCFA
- Surface bâtie totale (R+3 = 4 niveaux × 350 m²) = 1 400 m² · construction béton armé moderne · valeur admin. 175 000 FCFA/m² → 245 000 000 FCFA
- Valeur imposable totale = 290 000 000 FCFA
| Calcul | Détail | Montant |
|---|---|---|
| TPF de base | 290 000 000 × 0,1 % | 290 000 FCFA |
| CAC additionnel | 290 000 × 10 % | 29 000 FCFA |
| Total annuel impôts fonciers | — | 319 000 FCFA |
Cet immeuble génère par ailleurs des loyers annuels (~36 M FCFA si 3 M FCFA/mois), soumis à un précompte sur loyer de 5 % retenu par le locataire. La TPF reste due en plus, indépendamment des loyers perçus.
Exonérations et abattements
Plusieurs cas permettent une exonération totale ou partielle de la TPF :
- Bâtiments publics : ministères, mairies, ambassades, hôpitaux et écoles publiques — exonération totale permanente
- Lieux de culte : églises, mosquées, temples (sous réserve d'usage strictement religieux) — exonération totale
- Établissements scolaires privés agréés : exonération sur la partie effectivement affectée à l'enseignement
- Établissements de santé privés conventionnés : exonération sur les locaux de soins (hors administration)
- Habitations principales modestes : exonération si la valeur administrative ≤ 10 millions FCFA (seuil indicatif révisé par Loi de Finances)
- Constructions neuves : exonération temporaire de 2 ans à compter de l'achèvement (sur déclaration)
- ONG et associations agréées : exonération sur leurs locaux d'activité non lucrative — voir notre guide ONG vs Association
- Zones franches industrielles : exonération conditionnelle pendant 10 ans pour les entreprises agréées API
- Logements sociaux du programme MINHDU : exonération possible selon convention
Vérifiez votre situation fiscale immobilière
Le portail Fiscalis DGI affiche votre TPF due, vos CAC, vos précomptes loyers et les pénalités éventuelles. LeFisk vous aide à vérifier votre NIU, télécharger votre ACF, consulter vos avis d'imposition et payer en ligne.
Quand et comment déclarer / payer ?
Calendrier officiel
- Déclaration : avant le 30 juin de chaque année — pour les biens acquis ou modifiés
- Paiement : avant le 30 juin également (même date butoir, paiement et déclaration sont liés)
- Possibilité de paiement échelonné : sur demande au CIME compétent, fractionnement en 2 ou 3 versements
Comment déclarer
- Identifier le Centre des Impôts compétent : c'est celui de la localisation du bien (pas votre lieu de résidence). Pour Bonanjo : CIME Douala-Bonanjo. Pour Bastos : CDI Yaoundé Centre. Voir notre annuaire DGI complet.
- Récupérer le formulaire DGI 1 (Déclaration de Propriété Foncière) au CIME ou télécharger sur impots.cm
- Joindre les pièces : titre foncier (ou attestation de propriété), plan de localisation, copie CNI/RC, NIU, plan cadastral si disponible
- Déposer au CIME compétent ou via la plateforme Fiscalis (en ligne)
- Recevoir l'avis d'imposition TPF émis par la DGI, comportant la valeur retenue et le montant à payer
Comment payer
- Caisse du CIME — paiement en espèces ou chèque (montants modérés)
- Virement bancaire sur le RIB de la recette des impôts indiqué sur l'avis (gros montants)
- TresorPay en ligne (dgi.tresorpublic.cm) — Mobile Money MTN/Orange, virement, Campost, Express Union, UBA M2U
- Mobile TAX DGI — paiement par USSD via opérateurs partenaires
- Quittance obligatoire à conserver — preuve de paiement à présenter pour ouvrir un compte bancaire, vendre le bien, ou en cas de contrôle
Sanctions en cas de manquement
| Manquement | Sanction | Référence CGI |
|---|---|---|
| Retard < 30 jours après échéance | Majoration 5 % de la TPF due | Art. L 105 |
| Retard 1 — 12 mois | + 0,5 % par mois (plafond 50 %) | Art. L 105 |
| Au-delà de 30 jours sans déclaration | + amende fixe 500 000 — 1 000 000 FCFA | Art. L 105 |
| Sous-déclaration de la valeur (mauvaise foi) | + 100 % de pénalité sur le manque à gagner | Art. L 95 |
| Manœuvre frauduleuse (faux titre, fausse valeur) | + 150 % de pénalité + sanctions pénales | Art. L 107 |
| Défaut total + occupation indue | Taxation d'office sur valeur estimée + saisie possible | Art. L 100 |
| Vente d'un bien sans payer la TPF en cours | Le notaire est tenu solidaire — il doit retenir la TPF sur le prix | Art. 580 |
⚠️ Le piège du « bien fantôme »
Beaucoup de propriétaires camerounais — particulièrement les diaspora — ignorent qu'ils possèdent un bien soumis à TPF (héritage, donation, succession). La DGI procède régulièrement à des contrôles cadastraux qui peuvent ressortir des arriérés sur 4 ans (prescription) avec pénalités. Vérifiez votre situation au cadastre MINDCAF avant qu'elle ne vous trouve.
Cas particuliers à connaître
Bien hérité non déclaré
Un bien hérité reste soumis à la TPF même si la mutation n'a pas été régularisée. Les héritiers sont tenus solidairement. Régularisation conseillée : déclaration de mutation au CIME + paiement TPF en cours + droits d'enregistrement de mutation. Coût total typique : 5 — 8 % de la valeur du bien.
Bien en construction inachevée
Pendant la construction, seul le terrain (et la partie déjà bâtie) est imposable. Une fois achevé, l'exonération temporaire de 2 ans s'applique sur la partie nouvellement construite, sur déclaration au CIME.
Bien possédé via société (SCI, SARL)
C'est la société qui paie la TPF, pas l'associé en personne. Avantage fiscal : la TPF est déductible des résultats de la société (charge fiscalement déductible). Pour les SCI familiales, c'est souvent un schéma optimisant.
Bien loué meublé / hôtel / Airbnb
TPF due au taux normal + précompte sur loyer + assujettissement TVA si activité hôtelière dépasse 60 M FCFA de CA. Cumul fiscal lourd — un montage SARL ou SCI avec optimisation est presque toujours rentable au-delà de 50 M de CA.
Foire aux questions
Quelle différence entre TPF et taxe sur les terrains nus (TTN) ?
Le locataire paie-t-il une partie de la TPF ?
Combien coûte la TPF moyenne pour une villa résidentielle ?
Puis-je contester la valeur administrative retenue ?
Mon bien n'a jamais reçu d'avis TPF — suis-je en règle ?
Diaspora : je vis à l'étranger — dois-je payer la TPF sur mon bien au Cameroun ?
Si je vends mon bien, que se passe-t-il ?
Pour aller plus loin sur LeFisk
Cette page complète plusieurs guides LeFisk autour de la fiscalité immobilière et des obligations propriétaires :
- Précompte sur loyer Cameroun : 5 — 10 % retenu par le locataire
- MINDCAF — Foncier, titres, cadastre : où vérifier la valeur administrative
- NIU — Numéro d'identifiant fiscal : obligatoire pour déposer une déclaration TPF
- Déclaration revenus DRPP : revenus locatifs à déclarer en plus de la TPF
- Fiscalis + Harmony 2 — télédéclaration : déclarer TPF en ligne
- DGI Cameroun — adresses CIME : trouver le bon centre des impôts
- Immobilier locatif 2026 : rentabilité et pièges : intégrer la TPF au calcul de rentabilité
- Monter une DSF : pour les bailleurs sociétés (SCI, SARL)
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Mercuriale des terrains : le barème et les droits
Prix minima au m² du domaine privé de l'État, coefficients par usage, et le calcul complet : droits d'enregistrement de 5 à 15 %, plus-value immobilière de 5 %, TPF de 0,1 %. Avec un exemple chiffré sur une parcelle de 500 m².
Lire : mercuriale des prix des terrains 2026 →La Taxe sur la Propriété Foncière (TPF) est désormais gérée par le CFLP de votre arrondissement. La Loi n°2024-020 du 23 décembre 2024 a réformé la TPF et l'a intégrée dans le dispositif CFLP, avec paiement exclusivement via TRESOR PAY ou CAMPOST depuis février 2026.
Annuaire complet des CFLP — Yaoundé, Douala, toutes régions →Guide complet — 100+ pages
Investir dans l'immobilier au Cameroun, en sécurité
Titre foncier, SCI, financement, fiscalité, achat depuis la diaspora et 6 cas pratiques chiffrés. Le guide de référence pour résidents, CEMAC et diaspora.
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